이젠 강남에 집을 사려면 최소 20억은 있어야겠다.
'강남 집 사려면 그 정돈 당연히 있어야지'라고 생각하시진 않았는가?
과연 이게 당연한 걸까?
지금까지 우리나라 집값은 어땠는지, 앞으로는 또 어떻게 될지에 대한 내 생각을 적어보려 한다.
* 본인은 무주택자로서 상당히 편파적인 시각을 가질 수 있음을 미리 안내해 드린다.
23년 집값은 어땠나?
23년의 집값을 총평하자면 21, 22년에 오를 대로 오른 집값이 떨어지는 장이었다.
아래 표는 2013~2023년간의 평균 매매 가격이다.
18년도부터 쭉 오른 아파트의 가격이 22년 말부터 크게 떨어졌다.
다행히(?) 23년부턴 아주 조금씩 반등이 오는 모습이 보인다.
참고로 23년 서울의 평균 집값은 약 10억 정도였다.
24년 집값 전망
집값을 전망하기 위해선 고려해야 할 것이 너무 많다.
난 그중 가장 중요한 것들을 뽑아보자면
국민소득, 금리, 심리라고 생각한다.
1. 국민소득
지금 집값이 문제 되는 가장 큰 이유는 국민소득 대비 집값이 너무나도 높기 때문이다.
국민소득이 적으니 집값이 올라가는 만큼 대출을 더 받고 있다.
아래 표를 보면 다른 나라에 비해서 압도적으로 가계대출이 많은 것을 확인할 수 있다.
2. 금리
가계 부채와 연관되는 내용으로 금리가 높아지면 매달 지불해야 하는 이자 또한 높아진다.
큰 액수의 빚과 높아지는 금리의 시너지로 21년, 22년에 집을 산 국민들이 굉장히 힘들어하고 있을 것이다.
따라서 도저히 버틸 수 없는 사람들의 급매물이 나오며, 23년 초 가격이 크게 떨어진 이유를 알 수 있었다.
그나마 다행인 소식으로 미국이 24년도부턴 금리를 차근차근 내릴 것으로 보인다.
24년 미국 금리에 대해선 이미 글을 작성했으니 자세한 건 아랫글을 참고해 보면 좋을 것 같다.
하지만 미국이 금리를 내린다고 우리나라가 바로 내릴 수 있을까?
이 부분에 대해선 부정적인 생각이다.
현재 우리나라 금리는 미국과 비교했을 때 무려 2%나 낮은 상황으로
미국이 금리를 대폭 인하하지 않는 이상 한국의 의미 있는 금리 인하 확률은 적을 것 같다.
앞으로 이자 부담이 낮아지지 않고 지속된다면 버틸 수 없는 사람들이 계속 나올 것이다.
벌써 뉴스에 강남 아파트가 싸게 팔렸다는 뉴스가 보인다.
3. 심리
우리나라 사람들은 집값에 대한 무한한 신뢰가 갖춰져 있다.
23년도 집값이 반등했던 걸 보면 알 수 있다.
어느 정도 떨어졌으니, 지금을 매수 기회로 보며 사는 것이다.
난 이 반등이 내년 정부정책과 시너지로 작용하여 전고점은 뚫지 못하지만, 어느 정도의 반등은 보여줄 수 있다고 생각한다.
하지만 근본적인 원인인 소득이 늘지 않고 빚이 줄지 않은 부분은 해소되지 않았기 때문에 큰 반등은 아닐 것으로 생각한다.
큰 반등이 일어나지 않은 것을 본 국민들은 집값이 생각만큼 올라주지 않았다는 실망감과 함께 심리도 위축될 것으로 예상한다.
집값이 떨어져야 하는 이유
내 생각에 대해 왜 이렇게 비관적으로만 집값이 떨어질 것으로 생각하냐고 하실 수도 있다.
하지만 앞으로 우리나라가 망하지 않으려면 집값의 거품은 꺼져야 하는 게 옳다고 생각한다.
내가 서울에서 집을 사려면 몇 년 동안 직장생활을 해야 할까?
문득 궁금해져 2~30대 청년들이 10억을 모아 집 한 채 사려면 얼마나 걸릴지 대략 계산해 봤다.
임금이 훨씬 오를 수도 있고, 집값이 떨어질 수도 있지만 재미로 그냥 한번 계산해 보자
임금은 20대 초반의 평균임금 240만 원, 30대 후반의 평균임금 430만 원의 중간쯤인 350만 원으로 계산하겠다.
연봉은 4,200만 원(350만 원 X12개월)이지만 까짓거 통 크게 5,000만 원으로 계산해 주겠다.
집을 살 수 있는 시기 = 20년(1,000,000,000 / 50,000,000)
집값이 그대 로고 한 푼도 쓰지 않는 가정하에 단 20년만 꾸준히 모으면 서울에 집을 살 수 있다!
집 한 채 사기 너무 어려운 환경이다.
이 상황은 단순 노력으로 커버할 수 있는 것이 아니며,
출산율에서도 그 결과가 나오고 있다.
왜 국민들이 아이를 안 낳을지 가장 큰 원인이 뭐라고 생각하시는가?
난 당연히 집값이라고 생각한다.
젊은 나이에 결혼해 적은 돈으로 집 사기 너무 어려운 환경이다.
나를 비롯한 젊은 사람들은 소위 쓰레기 같은 집에서 아이와 함께 어렵게 살고 싶지 않다.
앞으로 집값이 해결되지 않는 한 우리나라는 계속 악순환의 고리에 더 깊이 빠져들 것이라고 확신한다.
결론
24년도에는 우리나라 특유의 집값에 대한 희망, 신생아 특례대출 등의 정부 정책으로 집값이 조금 반등하다가 전고점을 넘지 못하고 결국 하락할 것 같다.
미국이 금리를 인하하더라도 여전한 금리차로 한국은 금리를 하기 어려울 것이고, 그렇다고 임금이 드라마틱하게 오를 일도 없을 것이다.
결국 집값이 잠시 반등하더라도 근본적인 원인이 해결되지 않아 결국 집값은 떨어질 것이다.
앞으로의 한국과 내 미래를 보아서라도 떨어지는 게 맞다고 생각한다.
오늘 글은 지극히 내 개인적인 생각이며, 어찌 보면 내 바람도 들어간 내용이니 어느 정도 걸러 보시길 권한다.
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